Anwalt Mietrecht

Aktuelles aus dem Mietrecht                                                                                                                                   

Ausgabe Februar 2015


Eigenbedarfskündigung und Rechtsmissbrauch

Der Bundesgerichtshof bekräftigt die Rechte des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung: Zu einer “Bedarfsvorschau” der familiären Entwicklung ist ein Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht verpflichtet.

Mit aktuellem Urteil vom 04.02.2014, Az: VIII ZR 154/14, bestätigte der Bundesgerichtshof auf die Revision eines Vermieters hin, dass Rechtsmissbrauch bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters nicht bereits deshalb anzunehmen sei, weil die Kündigung relativ zeitnah nach Abschluss des Mietvertrages ausgesprochen wird ( im vorliegenden Fall knapp unter 2 Jahren Mietdauer ) und der Vermieter es unterlassen hat, vorausschauend auf seinen künftigen familiären Bedarf den Mietvertrag entsprechend zu befristen.

Gemäß § 573 BGB muss der Kündigung eines Vermieters regelmäßig ein “berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses” zugrunde liegen. Insbesondere ist dieses Interesse gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hauses benötigt (“Eigenbedarf”). Nach ständiger Rechtsprechung ist eine solche Kündigung wegen widersprüchlichem rechtsmissbräuchlichem Verhalten aber unwirksam, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag abschließt bzw. nicht deutlich auf den anstehenden Eigenbedarf hinweist, obwohl ihm klar ist oder er zumindest in Betracht zieht, alsbald wegen Eigenbedarfes eine Kündigung auszusprechen.

Dies hat der Bundesgerichtshof nunmehr relativiert und eingegrenzt: Wenn auch dem Vermieter weiterhin ein widersprüchliches Verhalten in Bezug auf die Kündigung untersagt ist, sieht der BGH ihn nicht verpflichtet, eine “Bedarfsvorschau” für die weitere Entwicklung in seiner Familie aufzustellen. Denn der Vermieter, so der BGH, bringe nach objektiver Würdigung dadurch, dass er mit dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag schließt, in der Regel nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines künftigen, wenn auch zeitnahen Eigenbedarfs wirklich überprüft hat und sicher verneinen kann.

Im vorliegenden Fall hatte die Tochter des Vermieters, die zuvor im Elternhaus lebte, nach dem Abitur ein Jahr in Australien verbracht und wollte hierauf ein berufsbegleitendes Studium am Ort der Mietwohnung beginnen. Diesbezüglich wollte der Bundesgerichtshof dem Vermieter nicht grundsätzlich eine Verpflichtung zur Vorausschau auferlegen. 

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