Aktuelles Mietrecht

Aktuelles aus dem Mietrecht                                                                                                                                   

Ausgabe Oktober 2013


Auswirkungen des Zeitpunktes der vom Vermieter begehrten Mieterhöhung auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters

Mit aktuellem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.09.2013 (Az.: VIII ZR 280/12) hat dieser die Revision der beklagten Mieter zurückgewiesen. Der Vermieter hatte diese auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde: Mit Schreiben vom 07.01.2011 wurden die Mieter durch den Vermieter aufgefordert, mit Wirkung zum 01.08.2011 der Erhöhung der bisherigen Miete zuzustimmen. Die Zustimmung der Mieter blieb aus. Das Amtsgericht hatte zunächst die Position der Mieter bestätigt und die Klage abgewiesen. Das Landgericht folgte jedoch der mit Berufung des Vermieters geltend gemachten gegenteiligen Auffassung.

§ 558 BGB sieht die Möglichkeit für den Vermieter vor, unter bestimmten Voraussetzungen und innerhalb der gesetzlichen Grenzen die Zustimmung der Mieter zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. In § 558b BGB ist vorgesehen, dass die Miete sich nach entsprechend bis dahin erfolgter Zustimmung des Mieters mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erhöht. Bis dahin (bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens) ist dem Mieter eine Überlegungsfrist eingeräumt. Erst nach deren fruchtlosem Ablauf kann der Vermieter Klage auf Zustimmung erheben. Nach § 561 BGB steht dem Mieter innerhalb dieser Überlegungsfrist ein Sonderkündigungsrecht zu.

Der Bundesgerichtshof hat in dem vorliegenden Urteil entschieden, dass es dem Vermieter nicht verwehrt ist, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt, als in § 558b BGB vorgesehen, geltend zu machen. Der BGH sah hierin keine unzulässige Einschränkung der Rechte des Mieters.

Jedoch entstehen hierdurch auch Auswirkungen auf die Rechte der Mieter: Begehrt der Vermieter als eine entsprechend spätere Erhöhung, ist § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem verspäteten Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung die Möglichkeit der Sonderkündigung eingeräumt ist. Der Wirkungszeitpunkt der Sonderkündigung veschiebt sich ebenfalls entsprechend und bis dahin ist im Fall einer solchen Kündigung keine erhöhte Miete geschuldet.

Kontext der Entscheidung und Auswirkungen auf die Praxis:

Das Gesetz regelt zwar, wie lange die Fristen zum Schutz des Mieters zu sein haben und bestimmt in § 558b Abs. 4 BGB, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Die Folge einer entsprechend zeitlich verzögerten Geltendmachung des Vermieters ist hieraus aber nicht unmittelbar ersichtlich und wird nunmehr durch diese Entscheidung des BGH geklärt.

Dem Vermieter steht es also frei, einen späteren Erhöhungszeitpunkt in seinem Mieterhöhungsverlangen anzusetzen. Die Mieter haben aber hierdurch eine längere Überlegungsfrist in Bezug auf die Kündigungsmöglichkeit. Relevant dürfte dies zumeist für Fälle sein, in denen der Vermieter versehentlich in Unkenntnis der gesetzlichen Bestimmung eine Zustimmung zu einem späteren Zeitpunkt verlangt. 

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